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Procesos de obra: de la idea a la valoración final
Toda obra civil recorre seis fases. Saber qué se entrega y qué se controla en cada una es la diferencia entre dirigir la obra y ser arrastrado por ella.
Fase 1 · Diseño
- Entradas: necesidades del cliente, IRM o informe de regulación urbana, levantamiento topográfico y estudio de suelos.
- Trabajo: programa arquitectónico, cabida y volumetría, anteproyecto, proyecto definitivo y coordinación de especialidades.
- Entregables: planos arquitectónicos, estructurales, eléctricos e hidrosanitarios; memorias técnicas y renders.
- Control: revisión cruzada entre especialidades (interferencias) y verificación normativa de retiros, COS, CUS y altura.
- Error frecuente: presupuestar con un anteproyecto sin definir acabados; el precio cambia hasta un 40 %.
Fase 2 · Presupuestación
- Cuantificación de cantidades de obra por capítulos, con método de medición declarado.
- Análisis de precios unitarios (APU) por rubro: equipo, mano de obra, materiales y transporte.
- Costos indirectos, gastos generales, utilidad e impuestos aplicados sobre el costo directo.
- Especificaciones técnicas que definen material, ejecución, control y forma de pago de cada rubro.
- Cronograma valorado y curva S como base del flujo de caja de la obra.
- Resultado: presupuesto por capítulos, total y costo referencial USD/m².
Fase 3 · Permisos administrativos
| Trámite | Qué se necesita |
|---|---|
| Informe de regulación urbana (IRM) | Predio al día y datos catastrales |
| Aprobación de planos | Juego completo firmado y registro de responsabilidad técnica |
| Permiso de construcción | Planos aprobados, garantías y tasas municipales |
| Acometidas de servicios | Solicitudes a la empresa eléctrica y de agua potable |
| Afiliaciones y seguridad social | Registro de trabajadores y riesgos del trabajo |
| Permiso de bomberos | Sistema contra incendios aprobado según uso y altura |
Consejo: arma una carpeta digital de trámites con fecha, número y estado de cada uno; es lo primero que revisa una fiscalización.
Fase 4 · Ejecución
- Obras preliminares: cerramiento, bodega, instalaciones provisionales, replanteo y nivelación.
- Movimiento de tierras y cimentación, con verificación del estudio de suelos en el fondo de excavación.
- Estructura: encofrado, armado, fundición y curado, con control de asentamiento y toma de cilindros.
- Mampostería, instalaciones empotradas, enlucidos, contrapisos y cubiertas.
- Acabados, carpintería y pruebas de instalaciones (presión hidráulica, continuidad eléctrica, estanqueidad).
- Seguridad y salud: charlas diarias, equipos de protección, protección de bordes y trabajo en altura.
Fase 5 · Control
- Control de calidad: ensayos de hormigón, acero, compactación y recepción de materiales con certificados.
- Control de avance: planillas mensuales contra el cronograma valorado y curva S.
- Control de costos: comparación presupuesto vs. gasto real, órdenes de cambio documentadas.
- Libro de obra: registro diario de personal, clima, actividades, visitas e instrucciones.
- Reuniones semanales de obra con acta y compromisos con responsable y fecha.
Fase 6 · Valoración y cierre
- Planilla final de obra con cantidades realmente ejecutadas y reajuste de precios si el contrato lo prevé.
- Lista de observaciones (punch list) y su subsanación antes de la recepción.
- Planos as-built, manuales de equipos y garantías de instalaciones y acabados.
- Acta de entrega-recepción provisional y, tras el período de garantía, la definitiva.
- Liquidación económica del contrato y evaluación final: costo real USD/m², desviación de plazo y lecciones aprendidas.